Je huurcontract is opgezegd, de woning is opgeleverd en je wacht op je borg. Maar de verhuurder betaalt niet terug — of houdt een deel in voor "schade". Wat zijn je rechten? En wat kun je doen? In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je je borg terugkrijgt.
Borg = waarborgsom of depositum. In Nederland worden deze termen door elkaar gebruikt. Wettelijk heet het "waarborgsom". In Amsterdam wordt ook wel "depot" of "borgsom" gebruikt. Ze betekenen allemaal hetzelfde.
Er is geen wettelijke termijn voor het terugbetalen van de borg — maar in de praktijk hanteert de rechter als redelijke termijn 2 tot 6 weken na oplevering van de woning. In je huurcontract staat vaak een specifieke termijn (bijv. 14 dagen of 1 maand).
Wat de verhuurder WEL mag doen: de borg inhouden voor aantoonbare schade boven normale slijtage. Wat de verhuurder NIET mag doen: de borg inhouden als straf, of voor zaken die al voor jouw intrek kapot waren.
Belangrijke vuistregel: Als de verhuurder schade claimt, moet hij dat bewijzen — niet jij. Heb jij een goed inspectierapport bij intrek gemaakt? Dan is de bewijslast grotendeels bij de verhuurder.
Dit is de kern van de meeste borggeschillen. Verhuurders rekenen soms "normale slijtage" aan als schade — dat mag niet.
Schoon, in oorspronkelijke staat en ontdaan van al je spullen. Maak foto's van elke ruimte op de dag van vertrek. Stuur deze per e-mail naar de verhuurder zodat je een tijdstempel hebt.
Check je huurcontract voor de afgesproken terugbetalingstermijn. Is er geen termijn afgesproken, hanteer dan 6 weken als maximaal redelijke termijn.
Is de termijn verstreken zonder terugbetaling? Stuur een formele aanmaning per e-mail (liefst ook aangetekend). Stel een nieuwe termijn van 14 dagen en vermeld dat je daarna juridische stappen overweegt.
De Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijzen maar niet over borg. Voor borggeschillen moet je naar de kantonrechter. Woon je in een sociale huurwoning? Dan kan de Huurcommissie wel helpen met servicekosten.
Bij geschillen tot €25.000 kun je zonder advocaat naar de kantonrechter (sector kanton van de rechtbank Amsterdam). Griffierecht is ca. €85–240 afhankelijk van het bedrag. De procedure duurt gemiddeld 3–6 maanden.
Kom je er niet uit? Juridische hulp via Rechtsbijstandsverzekering, het Juridisch Loket (gratis spreekuur) of een huurrechtadvocaat kan helpen. Bij grote bedragen loont een advocaat snel.
Gebruik deze brief als basis voor je aanmaning aan de verhuurder:
Onderwerp: Verzoek terugbetaling waarborgsom — [adres woning]
Geachte heer/mevrouw [naam verhuurder],
Op [datum] heb ik de woning aan [adres] opgeleverd en de sleutels overhandigd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heb ik een waarborgsom van €[bedrag] betaald (betaalbevestiging bijgevoegd).
Tot op heden heb ik de waarborgsom niet terugontvangen. Ik verzoek u de waarborgsom van €[bedrag] binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief terug te storten op rekening [IBAN], ten name van [naam].
Bij uitblijven van betaling zal ik mij genoodzaakt zien verdere stappen te ondernemen, inclusief een procedure bij de kantonrechter.
Met vriendelijke groet,
[Naam] | [e-mail] | [telefoonnummer]
De verhuurder mag de borg (gedeeltelijk) inhouden voor aantoonbare schade boven normale slijtage. Hij moet dit onderbouwen met:
Heb jij bij intrek geen inspectierapport laten opmaken en ook geen foto's gemaakt? Dan ben je kwetsbaarder, omdat de verhuurder kan stellen dat de schade er al was. In dat geval is een aanmaning en eventueel gerechtelijke procedure lastiger maar niet onmogelijk.
Goed om te weten: De verhuurder mag niet de volledige borg inhouden als de werkelijke schade lager is. Hij moet altijd het verschil terugbetalen. Vraag altijd om een gespecificeerde afrekening.
| Geschil | Wie heeft recht? | Actie |
|---|---|---|
| Verhuurder reageert niet | Jij (na redelijke termijn) | Aanmaning → kantonrechter |
| Verhuurder inhoudt voor schilderwerk | Jij (bij normale slijtage) | Aanvechten met vergelijkingsfoto's |
| Verhuurder inhoudt voor schoonmaak | Afhankelijk van staat woning | Bewijs van schone oplevering |
| Verhuurder vraagt extra boven borg | Verhuurder (bij aantoonbare schade) | Facturen opvragen en controleren |
| Verhuurder betaalt rente over borg | Jij (wettelijk recht op wettelijke rente) | Opnemen in aanmaning |
Als de verhuurder de borg te laat terugbetaalt, heb je recht op wettelijke rente over het te late bedrag. De wettelijke rente is jaarlijks vastgesteld (in 2026 ca. 7%). Bij een borg van €2.000 en 6 maanden vertraging praat je al snel over €70–100 extra.
Vermeld de wettelijke rente in je aanmaning en claim hem als onderdeel van het totaalbedrag als je naar de kantonrechter gaat.
Rentams begeleidt de sleuteloverdracht, maakt een professioneel inspectierapport en zorgt dat je solide bewijs hebt bij vertrek. No cure no pay — betaal pas als je de sleutels hebt.
WhatsApp Rentams →Er is geen wettelijke maximumtermijn. In de rechtspraak geldt 4–6 weken als redelijke termijn na oplevering. Als het contract een kortere termijn noemt (bijv. 14 dagen), geldt die contractuele termijn.
Alleen als je de woning hebt geschilderd in afwijkende kleuren of bij aantoonbaar zware beschadiging. Het normaal verouderen van verf na meerdere jaren bewoning is normale slijtage en mag niet worden doorberekend.
De Huurcommissie behandelt huurprijzen en servicekosten — geen borggeschillen. Voor borg moet je naar de kantonrechter. Dit kan zonder advocaat bij bedragen tot €25.000.
Als de verhuurder failliet gaat, is je borg een vordering op de faillissementsboedel. Je kunt dit melden bij de curator, maar de kans op volledige terugbetaling is klein. Dit is een van de redenen om alleen te huren via een gevestigde verhuurder of via een aanhuurmakelaar die de verhuurder kent.